Продам Как купить дом в Абхазии? Простые ответы на несложные вопросы.

Статус
В этой теме нельзя размещать новые ответы.

STAYWILD

Любящий Абхазию
#1
Вместо предисловия.

Занимаясь всё лето своим любимым делом, а именно, устраивая экскурсии по известным и не очень местам (http://abhazia.com/phpBB2/showthread.php?t=11838), я выполнял еще одну задачу, поставленную передо мною моими друзьями – общался с местным населением. Подыскивал варианты покупки недвижимости, подходящие по цене и месторасположению. Задачу я перевыполнил (процентов на 800). В итоге, имею на руках солидную базу вкусных вариантов. Но, тема не об этом (если интересно – пишите в личку).
Тема о том, как, собственно, недвижимость выбрать.
Написано для новичков, опытные форумчане, не пинать, и так понятно, что все всё знают.


Почему Абхазия?
Мне довелось вдоволь попутешествовать. Я всегда задавал себе вопрос, где, из тех мест я хотел бы жить. Именно жить, дышать, пить вкусную воду и радоваться этой жизни. В итоге, для себя я выбрал именно этот край. По нескольким причинам :
1.Субтропический климат
2.Православные христиане. Я, правда, не верующий, но для меня, знаете-ли, излишне колоритны завывания муллы из минарета…
3.Русскоязычные. Культура и миропонимание похожи. Нац состав, почти как в Сочах 30% армяне, 30% Абхазы, 30% русские, 10 % прочие национальности.
4. Сочетание высокогорного рельефа с выходом к морю, перепад высот 4046 м.
5.Наличие абсолютно нетронутых человеком мест, в т.ч. на побережье.
6. Великолепное отношение к русским. Гостеприимство. Так же, как в глухих сибирских деревнях – можно заходить в гости без причины (не говоря уже об уведомлении).


Факторы, мешающие покупке жилья в Абхазии:
1. - Там же война!
Что сказать… дальше статью можете не читать. Вы – человек, далекий от истории и географии.
Война в Абхазии закончилась в 1992-1993 г. В 2008 году, верхняя часть Кодорского ущелья была освобождена от грузинских военных формирований без единого выстрела. Если уж кидаться в крайности – не стоит ехать и в Турцию (проблемы с Курдистаном),
И категорически отметайте Японию, с которой (аж с 1941 года) и до сих пор нет мирного соглашения.
2. - Граница.. Главная формальная причина. В сезон – раньше иногда приходилось стоять по 2-3 часа. В этом году, даже летом- вроде нормально – пешая таможня -20 минут, авто – в пределах часа.
Абхазия, это практически часть России. Дальше – больше.
3. – Жилье нельзя оформить россиянам.
Вы же знаете, что, если нельзя, но очень хочется, то можно, причем на Вас лично, и с гарантией добросовестного приобретателя… (опять-таки, статья, не о том, как оформить, а о том, как выбрать… подробности могу написать в личку)
4. - Там всё разрушено…
Разрушенных, полуразрушенных объектов действительно много.
Неиспользуемые объекты в сельской местности уже практически поглощены зеленью, так что вида они не портят. В городах, конечно, заметнее. Скажем, въезд в Сухум, напрочь отбивает у въезжающих желание смотреть этот город. А зря – Сухум – город-парк, с историческими и культурными памятниками. Центр восстановлен, набережная (особенно ночью) , ИМХО, красивее, чем в Сочи.


Привлекательные стороны покупки:

1. Как Сочи, но лучше. ВЕЛИКОЛЕПНЕЙШАЯ ПРИРОДА. Многое Сочинцы сюда ездят отдыхать. Скажем, от Сухума (столицы Абхазии) до Аэропорта Адлера – ближе, чем от Туапсе. Причем, без серпантинов, очень хорошая дорога. С завершением строительства трассы Ростов-Адлер – Абхазия станет еще ближе для автомобилистов. Но и ныне - доезжаем от Москвы (на разумной скорости- до 110 км/ч), -1700 км-за 20-22 часа, от Челябинска – 3200 км – за 38-40 часов – считаю, недолго. Поездом – столько-же.
2. «Домик в лесу». Меньшая плотность населения+пышная растительность.
Население всей Абхазии 330 тыс. человек. А площадь, доступная для заселения, несравнимо больше узкой полоски Сочинского побережья. Отсюда вытекает невысокая загруженность трасс, отсутствие пробок, нет дефицита чистой воды и свежего воздуха.
3. Климат. Пальмы.
Даже зимой - плюсовые температуры. Главный Кавказский хребет является тем самым рубежом, отделяющим холодную Россию с умеренным климатом, от субтропических Сочи и Абхазии с вечнозелеными пальмами. Здесь, даже (в среднем) на градус теплее, чем в Сочи. Сегодня, 20 ноября, хожу в футболке…
4. Цена. Главная причина, по которой покупка недвижимости, собственно, интересна. Конкретных цен называть не буду, но пока еще есть варианты по цене в 10 раз дешевле, чем в Сочи. Участок размером 0,32 ГА (32 сотки), прямо у моря (от фасада- 30 метров) засаженный мандаринами, лимонами, хурмой, фейхоа, с домиком, за 2,5 млн.(РУБЛЕЙ! С ОФОРМЛЕНИЕМ) Вы где купите?


Собственно, что выбираем?

Для нас, городских жителей, больше привычны квартиры. Цена квадратного метра «квартирной площади» в России, обычно (примерно, +\-) равна цене кв.м. в жилом доме на 6 сотках. (Оговорюсь, Москва-исключение). В Абхазии не так. Квартиры достаточно дешевы. А находящееся на земле строение (пусть даже полуразрушенное) может оцениваться хозяином весьма и весьма… Причина, собственно проста – климат. При местном, сравнительно мягком климате, «полезной площадью» является весь участок (а не только на период вегитации и отсутствия снежного покрова). Даже проблема «сортира типа М-ЖО-во дворе», в частном доме, здесь является меньшей проблемой (попробуйте в минус тридцать добежать по сугробам – поймете меня – я опытный!)

Пустующий квартирный фонд Абхазии предлагает огромное количество вариантов, среди которых есть и неплохие. Но именно в этом кроется проблема – даже купив квартиру в очень приличном состоянии, жить придется среди незанятых, пустующих или разрушенных квартир, которые неизвестно когда приведутся в порядок. Если, как вложение денег это актуально, то для личного проживания – вопрос.

С индивидуальным жилым домом - зависимость от наличия соседей некритическая. Тут проблема в другом. Чаще всего попадаются варианты – дома, стоявшие без ухода 17-18 лет, и соответственно, свои потребительские качества напрочь потерявшие. Достаточно часто, дом выглядевший достаточно респектабельно («нужен косметический ремонт» приходится дополнительно усиливать, а то и перестраивать. Что, плюсом к цене самого дома, может вылиться в серьезные деньги.

Отступление от темы:
Для себя, из принципа целесообразности я выбрал следующий вариант: покупка земельного участка с маленьким домиком (30 кв.м.). Этот домик я привел в порядок, сделав пригодным для проживания в период строительства основного дома. Объясню, почему я это сделал:
1. Планировка помещений в Абхазских домах несколько отличается от традиционной Российской: большие веранды, отдельная кухня, отдельная ванная (если можно так назвать. В Абхазии называется «баня», но ничего общего с русской баней не имеет, просто помывочное отделение). Решил иметь дом поудобней, с моей точки зрения, конечно.
2. Посчитал затраты на восстановление дома, купленного, за 1,5 млн. рублей, и затраты на строительство того, что мне нужно, при покупке участка за 500 тыс.руб. Сопоставимы*. Но, повторюсь, это будет то, что мне нужно, с новым ремонтом, сантехникой и пр.
* При расчетах, учитывайте, отсутствие суровой необходимости утепляться, возможность строить только исходя из соображений прочности. Гораздо проще нагреть воздух от +10 до +20, чем от -30 до +20.

Попадаются дома, за которыми следили, находящиеся в более-менее приличном состоянии. Цена – соответствующая.

Как далеко от моря?

Тут зависимость одна – чем ближе, тем дороже. Следует учитывать, что непосредственно у моря – чуть прохладнее (бризы) , что хорошо только летом.

Также следует учитывать район Абхазии – аналогичное жилье у самого моря в Очамчирском районе, может стоить значительно меньше жилья даже очень далеко от моря в Гагрском районе.


Какой район Абхазии выбрать?

В Абхазии 7 районов: Гагрский (начинается от Сочи), Гудаутский, Сухумский, Гульрипшский, Очамчирский, Ткуарчальский, Гальский.

Гагрский – главный курортный район Абхазии. Без сомнения - самый дорогой, как по ценам на недвижимость, так и по ценам вообще. Особенностью района является исключительно потребительское отношение к россиянам (как к дойным коровам). К плюсам можно отнести: Близость к Аэропорту Сочи, Вокзалу, А также Курортность (бизнес-проекты, рассчитанные на отдыхающих).

Гудаутский – исторический центр Абхазского царства- Много исторических достопримечательностей. Цены на недвижимость достаточно высокие – в Новом Афоне, в остальном районе – на уровне Сухумского, Гульрипшского районов. Цены на продукты, хозтовары, предметы обихода и прочее чуть дороже Сухумских. Инфраструктура развита слабо (кроме Нового Афона).

Сухумский – столица Абхазии. Большое количество исторических и культурных мест Абхазии находятся здесь. Недвижимость значительно дешевле, чем в Гаграх, что для столицы нетипично. Максимально подходит для проживания: транспорт, магазины, рынки, садики, школы, университет, прочая инфраструктура. Цены на продукты, хозтовары, предметы обихода и прочее- дешевле, чем в остальной Абхазии.

Гульрипшский район – восточный пригород Сухума– много природных и исторических достопримечательностей. Цены на недвижимость равны, или чуть ниже Сухумских. Инфраструктура развита слабо. Удобно ездить в Сухум. Хорошая трасса, без серпантинов и пробок. Цены на продукты, хозтовары, предметы обихода и прочее чуть дороже сухумских.

Очамчирский район – самый недорогой, наименее населенный по побережью район Абхазии. Гальский не рассматриваем, см. позже. Соотношение цена-качество объекта будет здесь максимально. До Сухума - 30-60 км. . Хорошая трасса, без серпантинов и пробок. Цены на продукты, хозтовары, предметы обихода и прочее чуть дороже сухумских. Магазинов мало. Инфраструктура неразвита.. Реально хорош для отдыха. Охота, рыбалка. Гостеприимство местных жителей – выше всяких похвал! Правильно говорят – Абхазия с Сухума только начинается!

Ткуарчальский – сравнительно малонаселенный горный район - не имеющий выхода к морю. Граничит с Грузией. Цены на недвижимость очень низкие. Цены на продукты, хозтовары, предметы обихода и прочее чуть дороже сухумских. Магазинов мало. Инфраструктура неразвита.. Местных жители – гостеприимны.

Гальский – прогрузински настроенный район имеющий выход к морю. Граничит с Грузией по реке Ингур. Цены на недвижимость очень низкие. Цены на продукты (импортируемые), хозтовары, предметы обихода и прочее чуть дороже сухумских. Фрукты, овощи, скот, птица выращиваемые в Абхазии в среднем 1,5 раза дешевле, чем в Сухуме. Магазинов мало. Инфраструктура неразвита.


Документы.

Право собственности на землю в Абхазии есть только у Абхазского государства (ситуация аналогичная Российской до 2001 г.). Поэтому требовать у продавца документы на землю – не имеет смысла.
В лучшем случае у продавца есть правоустанавливающие документы на строение (с закрепленным земельным участком), домовая книга и план местного БТИ. В худшем нет ничего, что неприятно, но тоже не смертельно.
1. План БТИ - обмер строения и участка – может быть выдан и без правоустанавливающих документов – скажем для вынесения судебного решения – будьте внимательны.
2. Домовая книга – документ удостоверяющий регистрацию (прописку и выписку лиц) в данном строении. НЕ СВИДЕТЕЛЬСТВУЕТ О НАЛИЧИИ ПРАВ НА СТРОЕНИЕ.
3. Правоустанавливающие документы: условно поделим на две группы: довоенные до 1992 года и послевоенные.
Может быть масса довоенных документов удостоверяющих право собственности (свидетельство о праве пользования на землю, постановление о выделении земельного участка, договоры купли-продажи, свидетельства о праве на наследство, и т.д.). Все эти документы объединяет одно – если лицо указанное в документе совпадает с «лицом» в паспорте продавца – правоустанавливающие документы ЕСТЬ. Это самый лучший случай, т.н. «довоенная собственность».
Более сложный случай - если лицо указанное в документе НЕ совпадает с «лицом» в паспорте продавца. Он делится на две подкатегории:
А) Непереоформивший родственник. Чревато тем, что при переоформлении могут возникнуть другие наследники. Соответственно, задаток давать, под честное слово, «завтра быстрА пЭреаформлю, дА!», нецелесообразно.
Б) Постороннее лицо – считайте, что у продавца, до вынесения судебного решения (см. далее) правоустанавливающих документов НЕТ.

Послевоенные документы в свою очередь можно условно поделить на 2 категории:
А) Документ удостоверяющий приобретение недвижимости у лица, имевшего «довоенную собственность» (договор-купли продажи, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Желательно иметь оба документа(+на выделение «довоенной собственности»)
Б) Судебное решение. Дело в том, что после военных действий, Абхазам разрешили занимать пустующие грузинские дома, а также ввели в Гражданский кодекс понятие приобретательной давности. Соответственно, открыто владевший домом 10 и более лет, мог обратиться в суд за признанием права на этот дом/квартиру. Итог: многие граждане Абхазии имеют в собственности по нескольку квартир/домов. И, нет ничего страшного в том, что данный дом будет продан. Продавец имеет документы, имеющие равную юридическую силу с «довоенными», является официальным владельцем, а покупатель будет являться добросовестным приобретателем.


Особенности национального риэлтерского бизнеса.

Абхазия, в этом отношении, чрезвычайно интересна.
На месте И в Агентстве недвижимости, цена на ИДЕНТИЧНЫЕ ОБЪЕКТЫ может различаться … вдвое! Должен сказать, что первое время для меня наценка в 30-100% была дикой, но уже привык к этой особенности Абхазского риэлтерского «бизнеса».


Собственно, буду рад, коли моя статья будет кому полезна. Жду отзывов.
 

Trample

Абориген
#2
3. – Жилье нельзя оформить россиянам.
Вы же знаете, что, если нельзя, но очень хочется, то можно, причем на Вас лично, и с гарантией добросовестного приобретателя… (опять-таки, статья, не о том, как оформить, а о том, как выбрать… подробности могу написать в личку)
Смею вклиницца.
Это очень важный момент.
Я бы на твоем месте вот так просто не писал "...то можно".
Нельзя. Точка. Все схемы основаны на доверии.
Да и схема то, по сути, одна "левый паспорт".
А вот насколько реальным будет этот паспорт...тут уж только от веры тому, кто делает зависит. И с кого потом спросить - тоже не ясно...короче не такой простой вопрос, чтоб его так вот..двумя строчками...

Ну вторую известную схему нормальный человек вообще рассматривать не будет.
 
#3
Тема о том, как, собственно, недвижимость выбрать
Лукавите, даже по названию темы видно. 1000 и 1 раз обсуждали вопросы законности, схемы левые и правые и то, что не стоит посредством форума плодить ущемленных и обездоленных. Посему на правах модера этого раздела (значусь - надо работать) закрою тему. Кого заинтересовала статья и возникли вопросы - обсуждайте с автором в личке. Какой смысл выбирать, если нельзя законно оформить.
 
Статус
В этой теме нельзя размещать новые ответы.
Сверху